沒有好球不出棒

首先我們來談談REITs。

先來看看wiki的解釋：

不動產投資信託（又稱房地產投資信託、房產信託、地產信託，英文簡稱 REIT（IPA：/ɹit/），為 Real Estate Investment Trust的縮寫），是一種類似封閉式共同基金，但投資標的物為不動產的投資工具。不動產投資信託由美國國會於1960年創造，主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的，並可在證券市場交易，因此市場流通性優於不動產。

不動產投資信託的特點是信託主要收入來自租金，因此收益較為穩定，而信託亦必須將未來絕大部分的盈餘用作派息。正因如此，不動產投資信託的派息率遠高於市面一般股票。

據一般觀察，不動產投資信託的風險與報酬約居於股票與公債之間。不動產投資信託同時投資多項不動產標的，可分散風險。而另一方面由於其不動產的特性，也使得不動產投資信託在對抗通貨膨脹時特別有利。

投資不動產投資信託時，應留意景氣及區位等因素將影響空置率的高低、經營者的經營管理策略及是否善盡管理責任、承租戶是否正常繳納租金，以判斷收益分配及REITs淨值及股價是否將受到影響。並觀察歷史成交股價，以較低持有成本獲取較高年化利率。

接著我們來看看台灣的REITs基金有哪些？

根據"台灣不動產投資信託"關鍵字查到的，在wiki顯示的資料：

接下來我們就來看看這些代表臺灣的REIT的現況：

首先，看到了一個很亮眼的名字「駿馬一號」，這麼響亮的名字，就要來看看他是一隻勇腳馬還是澇賽馬（我沒有在影射誰喔）：

很顯然的，已經開始起跌了，然後我們在來查察wiki，駿馬一號所持有的標的包含哪些：

駿馬一號所擁有的三棟大樓包括國產實業大樓（臺北市大同區鄭州路137、139號，商業辦公大樓）、中鼎大樓（臺北市大安區敦化南路二段77號，商業辦公大樓）及漢偉資訊大樓（新北市中和區連城路168號、168之1號及168之2號，廠辦大樓）。

駿馬一號於2011年12月15日公開標售中鼎大樓21樓約231.57坪的資產，由金桔投資公司以1億7816萬1888元得標，總價只比底價多了新台幣4萬餘元。中鼎大樓相較周邊的凌雲通商、葉財記大樓、摩天東帝士大樓等，室內樓板挑高較低、採光較差，房價也相對較低^[1]。

中和的大樓我先特別用紅色標記，下面就知道我的用意。

接下來來看看國泰一號：

國泰一號不動產投資信託基金（簡稱國泰一號或國泰R1，臺證所：01002T）是臺灣國泰金控擔任發起人的不動產投資信託（REITs），成立於2005年9月23日，基金規模為新台幣139.3億元，掛牌價為新台幣10元，以一千個受益權為交易單位。國泰一號向國泰人壽購買所擁有的三棟大樓包括臺北喜來登大飯店（臺北市忠孝東路一段12號）、臺北西門大樓（臺北市武昌街二段77號，百貨商場）及臺北中華大樓（臺北市中華路一段88號，百貨商場及商業辦公大樓）。

接下來來看看國泰二號：

國泰二號不動產投資信託基金（簡稱國泰二號或國泰R2，臺證所：01007T）是臺灣國泰金控擔任發起人的不動產投資信託（REITs），成立於2006年10月2日，基金規模為新台幣72億元，掛牌價為新台幣10元，以一千個受益權為交易單位。

國泰二號向國泰人壽購買所擁有的三棟大樓包括民生商業大樓（臺北市中山區民生東路3段49號及51號，商業辦公大樓）、世界大樓（臺北市松山區南京東路4段126號及126號之1，商業辦公大樓）及安和商業大樓（臺北市大安區敦化南路2段319號，商業辦公大樓）。

接下來來看看富邦一號：

富邦一號不動產投資信託基金（簡稱富邦一號或富邦R1，臺證所：01001T）是臺灣富邦建設股份有限公司、明東實業股份有限公司、道盈實業股份有限公司擔任發起人的不動產投資信託（REITs），成立於2005年3月1日，基金規模為新台幣58.3億元，掛牌價為新台幣10元，以一千個受益權為交易單位。

富邦一號所擁有的四棟大樓包括富邦人壽大樓（臺北市敦化南路一段108號，商業辦公大樓）、富邦中山大樓（臺北市中山北路二段66、68號，商業辦公大樓）、天母富邦大樓（臺北市天母西路136、136-1號，集合住宅大樓，已售出部分樓層^[1]）及潤泰中崙大樓商場部分（臺北市八德路2段306號、308號，市民大道2段209號）。

接下來來看看富邦二號：

富邦二號不動產投資信託基金（簡稱富邦二號或富邦R2，臺證所：01004T）是臺灣力勝開發、忠興開發、台北富邦銀行、富邦人壽、富邦產險擔任發起人的不動產投資信託（REITs），成立於2006年4月6日，基金規模為新台幣73.02億元，掛牌價為新台幣10元，以一千個受益權為交易單位。

富邦二號所擁有的三棟大樓包括富邦民生大樓（臺北市民生東路三段138號，商業辦公大樓）、富邦內湖大樓（臺北市內湖區瑞湖街62號，廠辦大樓）及潤泰中崙大樓商用辦公部分（臺北市八德路二段308號、市民大道三段209號）。

最後來看看新光一號：

新光一號不動產投資信託基金（簡稱新光一號或新光R1，臺證所：01003T）是臺灣新光人壽擔任發起人的不動產投資信託（REITs），成立於2005年12月19日，基金規模為新台幣113億元，掛牌價為新台幣10元，以一千個受益權為交易單位。

新光一號所擁有的六棟大樓包括新光天母傑仕堡大樓（臺北市士林區忠誠路二段180~196號，百貨商場及集合住宅大樓）、新光國際商業大樓（臺北市松山區南京東路三段287號，商業辦公大樓）、台証金融大樓（臺北市中山區建國北路一段96號，商業辦公大樓）、臺南新光三越百貨大樓（臺南市中西區中山路162號）、新光信義華廈（臺北市大安區信義路二段230號，百貨商場）及新光人壽中山大樓（臺北市中山區中山北路二段44號，商業辦公大樓）。

來談談為什麼我要用紅色標記那個地段，房地產都會有所謂的蛋黃區、蛋白區、蛋殼區，讀者是否有注意到，中和連城路那邊，跟其他地段比起來，其地價真的就遜色許多，然而房地產市場總有個特性，那就是在市場漲不上去，或起跌點的時候，往往會有二線地段，甚至是所謂的蛋殼區開始狂飆，但都會中心漲不上去甚至開始跌價的狀況，這些黃金地段的REIT，領先擁有二線地段的駿馬一號率先開始領跌，就是最好的證明。

最後我們來回顧一下美國上一次的大災難：地產、金融、大盤的走勢：

地產、金融、大盤分別在第一季、第二季、以及10月見到高點，最後，台灣的金融股有沒有起跌呢？

金融股先破底

大盤卻還在漲

不要再用很瞎的理由自我安慰房地產只漲不跌，事實就是已經跌一年了，也不要妄想房地產走空的狀況下還要上演什麼金融股落後補漲的戲碼，事實證明，那是不可能的！